還是買個房子好 – 正式交易篇:分享美國買屋過程

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美國買房子是個漫長的交易過程,一般來說需要45天的過戶時間,也有更久的,我們就花了52天。不過,最重要的大概有三個部分:找到好仲介,出價被接受,能夠貸到款


找到好仲介

什麼是好仲介因人而異,以我而言,至少希望能站在我們這邊,為我們盡量爭取該有的權益,也要會去看email/message,或至少發個確認訊息也可讓我們安心點,最後要主動告知狀況,像我們這樣第一次買房子,很多都不懂,所以很需要個多提醒我們各種狀況的熱心仲介

出價被接受

看到喜歡的房子,也能夠付得起,但好房子人人要,這時就要考驗仲介的交涉功力了。這次我們提出兩個offer,第一個沒被接受,還好第二個有成

能夠貸到款

這是我一開始最擔心的環節,因為之前跑回臺灣創業,工作紀錄中斷,影響到房貸資格,導致去年買房子沒買到,還好這次有遇到高手S朋友的幫忙才順利貸到款


美國買屋交易步驟

買房到交屋的過程,前面三大重點外,還可細分成以下環節,以下憑記憶列出:

  1. 事前準備:自己想要什麼樣的房子。明確的列出想要的條件,並排出優先順序
  2. 預先房貸審核(Pre-approval) 進一步瞭解自己可以買多少預算的房子
  3. 找個會幫你設想的好仲介
  4. 條件過濾,集中看房
  5. 買家出價與賣家接受出價
  6. 選擇貸款銀行
  7. 選擇產權過戶公司(Escrow & Title Company)
  8. 開始貸款審核,並鎖定利率
  9. 買Condo需要額外準備三個重要文件
  10. 房屋檢查
  11. 房屋估價
  12. 貸款核發
  13. 購買房屋保險
  14. 完成產權轉移
  15. 拿到鑰匙

 


事前準備:自己想要什麼樣的房子

大致算算手邊的存款,跟股票帳戶的錢,然後到房地產網站概估一下自己可以負擔多少預算的房子就可以開始狩獵了(House Hunting)。在找仲介之前,我們用是用Zillow跟Realtor這兩個網站來進行快速篩選。在網上看的差不多後,慢慢會知道自己大概的需求,這樣再去找Agent時就比較省時間,以下是我們一開始的需求:

  • 地點在高峰時刻開車一小時可到的我都可接受,但比較遠房子條件就要比較好,比較近可以重點條件符合即可
  • 一定要可以放自己的洗衣機/乾衣機
  • 希望可以買到Town House#1
  • 租金行情要可以抵過每月貸款支出
  • 至少要兩房兩浴(2BA2BD),這樣比較好分租
  • 管理費不可超過$350
  • 要有車庫
  • 最好有庭院,因為我很久沒吃中秋烤肉了
  • 沒庭院也要有陽台

同時要知道手邊要準備哪些錢

  • 頭款最好20%
  • PITI Reserve:3 – 6月的reserve, 以我這次$249000的Town House房子為例,每月的Reserve約在$1800左右,主要是讓lender知道你有足夠能力支付第一年每月的支出,提高貸款批准的成功率。這筆錢會留在bank account至少40天作左右,直到貸款發下來 / escrow結束(escrow closed)


*PITI: Principle本金 + Interest利息+ Tax地稅 + Insurance房屋保險

*美國房子種類大致分為House, Town House, Apartment等,House就是獨棟別野,只要是從台灣來的大家,沒有不把這當成重要夢想的,另外只要兩棟屋子有共用牆壁的,但上下都是你的,又有庭院,就是Town House,最後Apartment就像台灣的公寓大樓了,基本上沒有庭院


預先房貸審核(Pre-approval)

開始找Agent前,先找個銀行/Lender出一份Pre-Approval以進一步瞭解自己可以買多少預算的房子,並且可以給Agent看這份文件,這樣Agent就會認為你有足夠經濟條件可以買房子,也會比較積極幫忙。Pre-Approval我是在台灣移民FB社團上的朋友S幫我的,也是台灣人,他相當的熱心,更重要的是相當的專業又迅速,同時也是幫我辦理貸款的朋友。大約有以下重點:

  • 頭款比例,首購可以20%或少一點都可以
  • 每月支出預估:現有租金支出與房貸支出比較
  • 信用分數 750以上算不錯 會影響利率高低
  • 年收入
  • W-2兩年(固定在一家公司全職工作只兩年) 但我這次是W-2一年 其他是1099 狀況比較麻煩,但朋友S還是幫我搞定了,厲害!

 


找個會好的仲介

這部分比較難說,就算是介紹來的也可能出包,隨便路上找的,也有可能很專業,但我知道下次肯定是要換人的…不過,大體上可以在提offer前多觀察一下以下幾點:

  • 是不是會盡快回覆
  • 交辦事件會確認清楚
  • 我們沒有想到的會主動告知與解釋 尤其是第一次買的我們很多都不懂

 


條件過濾,集中看房

有agent之後,他們公司的系統會每天自動寄給買家合乎條件的房子清單(listing),agent的資料通常比zilliow, realtor來的新,看過喜歡的可以記下來,然後假日密集的看。因為去年就已經看過一輪,所以這次只看了7間,第二天就決定下offer了

  • 02/14/2015 開始網上過濾要看的
  • 02/28/2015 開始請Agent篩選最新房子資訊

小插曲:去年2014年11月就開始積極買屋,要跟很多現金買家競爭,很多不錯的一出來就被搶走…


出價(Make an Offer)

有了之前沒買到的經驗,這次看到好的房子就不會想太久,馬上就下offer了。Agent交涉功力強不強就看這裡了,好的房子人人都要,至少不會只有我們下offer,同時間賣家收到好幾個offer是正常的。因為一旦賣家接受offer後要進入長達45天的產權轉移過程,因此,為提高交易的成交率,在這階段賣家agent會仔細評估各潛在買家的購買條件,這次運氣有點好,agent幾乎沒什麼交涉下,賣家就答應了,主要是因為新工作地點原因,賣家急著搬家。

可能狀況:

  • 現金買家出現
  • Bid War競價,有些賣家知道自己的房子好,故意提出略低於市場價格的房子,讓買家競價,我們就遇到一間single house賣$270,000,但在附近行情都在29, 30以上,最後果然是價高者得
  • 02/28/2015 現場看房,約看了7戶,當天就下了兩個offer
  • 3/2/2015 其中一個offer被拒絕,因為有人價更高
  • 3/3/2015 另一個被接受了,開始進escrow

05/21/2015 最近好的房子幾乎都要面對來自中國,俄羅斯現金買家的加價競爭,這些買家很多都是買了不住,苦了我們這些真正需要房子的貸款買家


選擇貸款銀行

Offer被接受後,接下來就是選擇貸款銀行了。在美國除了銀行可以核貸之外,另外有其他單位也可進行放款業務,也就是所謂的Lender。通常agent會幫你選她認識的lender,一方面有合作默契,方便溝通,但我ㄧ開始就決定要給S先生做,也就是用自己的lender。

  • 3/4/2015 貸款資料準備
  • 03/12/2015 貸款資料準備-審核:因為剛好遇到2014的報稅季節,稅剛報出去,這次又因為claim dependency的關係採用paper filing,這樣一來會比e-filing來的慢,少說要4個星期。所以導致lender那邊要晚一點才能在IRS查到我的2014 Tax Return,這樣就會影響到closing date,事情好多啊~

另外,開始進Escrow前要準備的一些金額

  • 頭款
  • 3-6個月的預備金(Reserve)
  • 裝潢費用(這可以交屋後,但隨著瞭解實際屋況後,要大致估一下費用,不然房子交屋時空空的,發現這個要弄,那個要補,然後錢不夠就尷尬了)

注意:一旦開始進Escrow後,就不能有來源不明的錢進出,不然嚴重的話會導致貸款失敗(切身之痛)


存入支票,開始進行產權轉移 Start Escrow

簽完出價文件後,就要開始進行Escrow公司與Title公司的選擇了。Escrow主要是進行產權轉移的公司,應該有點像台灣的代書。這階段再次考驗agent的交涉功力,因為買賣雙方都必須使用同一家公司,就像賭王陳金城會安插自己人上傳一樣,盡量營造對自己有利的環境:

  • 最好可以講中文,因為當中會有極大量的文件往來與溝通,很多時候都需要escrow解釋ㄧ下
  • 有合作過最好
  • 離現在住的地方近一點,最後簽文件會方便的多

我們一開始,agent只跟我們說,對方堅持用他們的escrow,第一次什麼都不知道的我們,傻傻地說ok (後來知道可以跟seller agent交涉用雙方同意的escrow),於是產生了無數的夢魘。這次的agent是介紹來的,讓我很頭痛,很多重要事情即使發了Email,用了簡訊確認,口頭上三催四請,agent大人還是可以跟我說我一開始沒講,這樣的狀況在進入Escrow後出包了很多次,導致45天的escrow拖到52天,還好利率沒受到影響。

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開始貸款審核,並鎖定利率

貸款是在出價完成後最最最重要的一環,由貸款方/銀行的角度來做好平時的準備,根據Lender朋友S的說明,貸款是否批准主要是看以下幾個重點:

  • 收入:最好是W-2,並且在同一家公司工作連續兩年以上,也就是有兩年的報稅記錄
  • 信用:750以上。以我自己為例,第一年來美國,剛開始沒有信用紀錄時,先辦一張Capital One的信用卡,當時額度只有$500。之後每月繳清,持續1-2年後,信用分數開始累積,額度也再次提高,每月持續繳清,我維持在兩張卡,5年後的信用累積到770分
  • 資產:例如房產,初次買房,沒有很正常
  • 負債:盡量降低,或零負債(每月信用卡繳清不算負債,循環繳款是負債)
  • 收入支出比,DTI, Debt To Income Ratio, 0.25以下?
  • 房子價格與借貸比, LTV, Loan to Value Ratio,這部分會影響利率,最好的利率會出現在當買家提供20% – 25%的貸款 (沒有PMI*)

開始之前,lender會跟你要很多的文件,以瞭解是否具備足夠的還款能力。另外,這階段一開始最重要的就是鎖定利率*,我的是4.375%,鎖到4/27,最好比close escrow的時間晚比較保險,避免escrow出包。

*PMI: Property Mortgage Insurance,房屋貸款保險, 主要會出現在當買家的頭款低於20%時,同時利率也會提高

*房貸利率:買哪一類的房子,利率可能會有不同,以我的Town House為例是4.375% 30年fixed,如果Single House,可能可以拿到3.75%

去年要買的時候貸款失敗….


買Condo需要額外準備三個重要文件

03/24/2015 HOA documents: Condo Questionnaire, Master Insurance & Condo Budget。買Condo / Town House通常會由HOA出這三項重要文件,這些文件會影響到貸款會不會過。例如,萬一整個社區的出租比例過高,就有可能不會過。在加州,可以由lender直接去跟HOA要,或由Buy Agent去跟HOA要再charge到Buyer的escrow account。在這邊卡關很久,卡了三個星期,特別說明一下:

  • 這三個文件可以在進escrow時就可以由buyer agent去跟HOA要或由Buyer’s Bank’Lender去跟HOA要,通常要費用,光Condo Questionnaire一頁就要$85,我的是3頁以上最多收到$255,外加急件$65,共$320
  • *這次因為我跟agent有嚴重的溝通不良問題,加上本人第一次買房沒經驗,導致拖了3個星期…

03/30/2015 總算在今天下午收到Condo Questionnaire了!


抱怨一下:在ㄧ進Escrow,Lender馬上email告知我的agent需要這三個文件,並且也附件了的Questionair的表格,幾天過去,agent沒回覆,我電話+Text詢問agent,她說還在弄,又過幾天,還是沒有,她說還在弄,這樣的情況過了三個星期,我已經沒耐性,問說為何這麼就久,然後agent說:“你當初沒說,你當初沒說,你當初沒說…” ,這時我火了,我說:”你去查3月x日的一封主旨為xxx…的email,這三星期我每個幾天電話問,訊息提醒,email告知,妳也跟我說還在弄,結果三個星期後,妳給我這樣說…XXOO@@”,這個agent令人無言…-____-||


房屋檢查 Home Inspection, Fixing Request / Negotiation

我覺得這步驟蠻重要的,以下為我認為要注意的部份:

  • 必須跟inspector一起從頭走到尾
  • 有疑惑一定要提出,並要求inspector說明,並建議處理方式,不要害羞,不然到頭來會吃大虧

04/3/2015 今天安排了Termite Inspection。原本在先前的House Inspection中,Inspector提到陽台地板腐蝕問題,建議我們再另找專業的白蟻公司檢查。今天做完之後,出了份報告給我們,並估價約$1650的處理費用。這個問題,很明顯的是屋主家裡種了一堆乎花花草草(如圖),導致陽台長年潮濕,造就白蟻的溫床所造成的,不然沒這問題的話,我早就簽最後文件了…

04/8/2015 Seller去跟HOA再次要求了Termite Inspection。在把先前的白蟻處理估價給了Seller後,Seller自己又去跟HOA交涉,希望他們可以處理這問題,畢竟每月繳$250給他們,要他們做點事也是應該的…

05/21/2015 現在Termite除蟲是完成了,但陽台還沒復原,HOA說是6月中,我們繼續看下去…

這次白蟻事件讓我對這位agent大人再次無言,以下為白蟻事件中agent大人的經典語錄:

  • “你可以選擇不買”,語出在我要找Termite Inspector之前,我問agent說,如果seller萬ㄧ不處理,我們可以怎麼做
  • “白蟻檢查跟除蟲要買家自付” 一開始”我的”Agent說白蟻在陽台,應該不會進到主體,而且就算主體有,我也不能做,因為是Condo. 但根據我實際詢問的結果,這句話有疑慮,因為要看嚴重程度,比較嚴重的要外部整個罩住做,那因為我是condo所以不可能自己做,而且這是由HOA負責。但不是那麼嚴重可能只是屋內,那就可以自己做,只是價格不確定。另外,Inspector已經說陽台木頭腐蝕可能有白蟻,但不確定屋內是不是同樣有白蟻,建議找Temite Specialist做專門檢查。

身為買家,聽到應該站在我們這邊的agent這樣說真是相當失望…

 


房屋估價 Home Appraisal

03/21/2015 Appraisal Report估價報告到手! 估價報告是一個重要階段。我們的房子買價是$249,000,如果估價報告出來是低於買價,那我們必須自己想辦法補差額,不然就會買不成,例如估價後為$220,000那我們自己要想辦法補29,000的差價,銀行只會基於$220,000的價格來款貸。反之,估價結果高於買價就沒問題了


貸款核發

03/26/2015 收到Loan Commitment Letter。這是相當重要的一步,收到這文件的意義如下:

  • 貸款已經被核准!! 😀
  • 必須在文件所定的日期內close escrow,不然原本已經被確定的利率可能會有所變動,重新弄又會產生新的費用
  • 另外,需要另外去買個Home Owner Insurance,這部分可以找自己車子保險的agent,通常會有優惠,我的是Statefarm的

04/10/2015 Home Owner Insurance. 今天購買了每月約$35的Home Owner Insurance,這是Lender要將Loan clear的最後一項文件,交給lender後,loan這邊應該就差不多了。目前距離Escrow Close的日期還剩7日


完成產權轉移 Close Escrow

在Loan Commitment簽完後,也即將進入交屋,最後主要就到escrow簽最後那厚厚一疊的文件(小姐會一項一項說明),這時候就會想,如果escrow小姐說中文,多好…簽完後隔天要立刻匯一堆錢給Escrow,然後過兩天貸款就會撥下來了…本來以為這樣應該可以安安穩穩直到交屋拿鑰匙,但越到最後關頭越容易出包….

04/13/2015 出包1:發現Title只有我的名字!! Agent語錄:早在一個月前,就要agent去問說可不可以把我太太名字加在同一個title下,agent問完後,text我說:

“Good morning! Your wife can be on the title of the property also check with your lender will be able to get the lone if your wife is on title. Thanks” 

我看完後,說了thanks,就想說agent會去辦好…(四星期後)…我又想起這件事,不放心又問了她,結果她說:“你沒有說要加呀”,怒火沖天,我真的快瘋了,後來我乾脆自己聯絡escrow/title company去完成這件事…

04/15/2015  出包2:然後確定Escrow並需延期! 幹! 說好的Termite report昨天做完就天要出的也沒看到。然後Closing Protect Letter (CPL) lender 也還沒收到,CPL沒收到,現在確定escrow要延期,因為CPL的作業程序要三天…

04/16/2015  天確定escrow將會延一個星期,目前剩seller的repaire credit還沒confirm,希望不要再有surprise了

04/23/2015 當聽到說沒問題時,更要小心是不是會出更多問題 。今天把錢最後出Escrow的錢會出去了,大家都說沒問題,為了安心,再發了一次email給escrow確認是否可以如期close,結果她說不一定…幹! 如果不能如期,我的貸款利率…

04/24/2015 出包3:果不其然,escrow告訴我說,因為mortgage funding今天才到,title  company作業不及,所以必須要再次延期,但是如果一定要今天close,可以用急件處理,但要我付$500,花惹發,你們的問題,要我付錢幫你擦屁屁!? 而且,既然可以急件處理,表示可以處理,聽起來只是因為今天是星期五不想工作,所以要你做你原本應該做的事是一種額外要求嗎?  然後,過了1小時,又收到escrow另一封email說,Title Company負責接洽的今天放假,所以一定要延期,花惹發x2!!今天你們公司的接洽人放假就沒有代理人了嗎?今天明天後天,我要付三天貸款利息錢在一個別人名下的房子,然後我還沒有鑰匙可以進去,幹!加州沒有房產律師幫忙真的很容易牽著鼻子走…


拿到鑰匙

04/27/2015 總算,千呼萬喚,痛哭流涕,終於,終於在今天下午4:23分拿到了傳說中的鑰匙!

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下一篇要進入裝修篇了

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3 thoughts on “還是買個房子好 – 正式交易篇:分享美國買屋過程

  1. 版主好:
    看了你的文章,關於白蟻的問題想請教一下~
    我們在2016年6月匆匆的買下了現在這棟房屋,當時因為時間倉促沒有注意到我們的仲介其實有給了一份白蟻檢驗書(有報價,外部部份檢驗有檢測到白蟻,要我們90天內決定要不要做除蟲),而我們都是新移民也是購屋新手,並沒有把它當成一個重點在看。而購屋至今一年了,昨天我發現院子有根木柱子下面出現了一些規則屑屑,我在台灣的家裡有類似經驗所以猜測可能是白蟻,告訴先生後他才告訴我他已經掃過幾次了(我才剛搬來五個月所以第一次看到這裡有這種情況),而他沒有看過白蟻所以也沒有去理會,經我這麼一說才有了警覺性。我們翻閱了資料才發現賣方有提供過此檢驗書並且我們當時在一堆文件中全部都一起簽名了。想知道可能有什麼方法可以補救龐大的開銷,因為不曉得白蟻已經滋生到什麼程度了…(PS我們明天已經約了除蟲公司來做inspection,有種要花上幾萬塊錢的預感…)求助……..謝謝版主

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