美國買房子是個漫長的交易過程,一般來說需要45天的過戶時間,也有更久的,我們就花了52天。不過,最重要的大概有三個部分:找到好仲介,出價被接受,能夠貸到款
什麼是好仲介因人而異,以我而言,至少希望能站在我們這邊,為我們盡量爭取該有的權益,也要會去看email/message,或至少發個確認訊息也可讓我們安心點,最後要主動告知狀況,像我們這樣第一次買房子,很多都不懂,所以很需要個多提醒我們各種狀況的熱心仲介
看到喜歡的房子,也能夠付得起,但好房子人人要,這時就要考驗仲介的交涉功力了。這次我們提出兩個offer,第一個沒被接受,還好第二個有成
這是我一開始最擔心的環節,因為之前跑回臺灣創業,工作紀錄中斷,影響到房貸資格,導致去年買房子沒買到,還好這次有遇到高手S朋友的幫忙才順利貸到款
買房到交屋的過程,前面三大重點外,還可細分成以下環節,以下憑記憶列出:
大致算算手邊的存款,跟股票帳戶的錢,然後到房地產網站概估一下自己可以負擔多少預算的房子就可以開始狩獵了(House Hunting)。在找仲介之前,我們用是用Zillow跟Realtor這兩個網站來進行快速篩選。在網上看的差不多後,慢慢會知道自己大概的需求,這樣再去找Agent時就比較省時間,以下是我們一開始的需求:
同時要知道手邊要準備哪些錢
*PITI: Principle本金 + Interest利息+ Tax地稅 + Insurance房屋保險
*美國房子種類大致分為House, Town House, Apartment等,House就是獨棟別野,只要是從台灣來的大家,沒有不把這當成重要夢想的,另外只要兩棟屋子有共用牆壁的,但上下都是你的,又有庭院,就是Town House,最後Apartment就像台灣的公寓大樓了,基本上沒有庭院
開始找Agent前,先找個銀行/Lender出一份Pre-Approval以進一步瞭解自己可以買多少預算的房子,並且可以給Agent看這份文件,這樣Agent就會認為你有足夠經濟條件可以買房子,也會比較積極幫忙。Pre-Approval我是在台灣移民FB社團上的朋友S幫我的,也是台灣人,他相當的熱心,更重要的是相當的專業又迅速,同時也是幫我辦理貸款的朋友。大約有以下重點:
這部分比較難說,就算是介紹來的也可能出包,隨便路上找的,也有可能很專業,但我知道下次肯定是要換人的…不過,大體上可以在提offer前多觀察一下以下幾點:
有agent之後,他們公司的系統會每天自動寄給買家合乎條件的房子清單(listing),agent的資料通常比zilliow, realtor來的新,看過喜歡的可以記下來,然後假日密集的看。因為去年就已經看過一輪,所以這次只看了7間,第二天就決定下offer了
小插曲:去年2014年11月就開始積極買屋,要跟很多現金買家競爭,很多不錯的一出來就被搶走…
有了之前沒買到的經驗,這次看到好的房子就不會想太久,馬上就下offer了。Agent交涉功力強不強就看這裡了,好的房子人人都要,至少不會只有我們下offer,同時間賣家收到好幾個offer是正常的。因為一旦賣家接受offer後要進入長達45天的產權轉移過程,因此,為提高交易的成交率,在這階段賣家agent會仔細評估各潛在買家的購買條件,這次運氣有點好,agent幾乎沒什麼交涉下,賣家就答應了,主要是因為新工作地點原因,賣家急著搬家。
可能狀況:
05/21/2015 最近好的房子幾乎都要面對來自中國,俄羅斯現金買家的加價競爭,這些買家很多都是買了不住,苦了我們這些真正需要房子的貸款買家
Offer被接受後,接下來就是選擇貸款銀行了。在美國除了銀行可以核貸之外,另外有其他單位也可進行放款業務,也就是所謂的Lender。通常agent會幫你選她認識的lender,一方面有合作默契,方便溝通,但我ㄧ開始就決定要給S先生做,也就是用自己的lender。
另外,開始進Escrow前要準備的一些金額
注意:一旦開始進Escrow後,就不能有來源不明的錢進出,不然嚴重的話會導致貸款失敗(切身之痛)
簽完出價文件後,就要開始進行Escrow公司與Title公司的選擇了。Escrow主要是進行產權轉移的公司,應該有點像台灣的代書。這階段再次考驗agent的交涉功力,因為買賣雙方都必須使用同一家公司,就像賭王陳金城會安插自己人上傳一樣,盡量營造對自己有利的環境:
我們一開始,agent只跟我們說,對方堅持用他們的escrow,第一次什麼都不知道的我們,傻傻地說ok (後來知道可以跟seller agent交涉用雙方同意的escrow),於是產生了無數的夢魘。這次的agent是介紹來的,讓我很頭痛,很多重要事情即使發了Email,用了簡訊確認,口頭上三催四請,agent大人還是可以跟我說我一開始沒講,這樣的狀況在進入Escrow後出包了很多次,導致45天的escrow拖到52天,還好利率沒受到影響。
貸款是在出價完成後最最最重要的一環,由貸款方/銀行的角度來做好平時的準備,根據Lender朋友S的說明,貸款是否批准主要是看以下幾個重點:
開始之前,lender會跟你要很多的文件,以瞭解是否具備足夠的還款能力。另外,這階段一開始最重要的就是鎖定利率*,我的是4.375%,鎖到4/27,最好比close escrow的時間晚比較保險,避免escrow出包。
*PMI: Property Mortgage Insurance,房屋貸款保險, 主要會出現在當買家的頭款低於20%時,同時利率也會提高
*房貸利率:買哪一類的房子,利率可能會有不同,以我的Town House為例是4.375% 30年fixed,如果Single House,可能可以拿到3.75%
去年要買的時候貸款失敗….
03/24/2015 HOA documents: Condo Questionnaire, Master Insurance & Condo Budget。買Condo / Town House通常會由HOA出這三項重要文件,這些文件會影響到貸款會不會過。例如,萬一整個社區的出租比例過高,就有可能不會過。在加州,可以由lender直接去跟HOA要,或由Buy Agent去跟HOA要再charge到Buyer的escrow account。在這邊卡關很久,卡了三個星期,特別說明一下:
03/30/2015 總算在今天下午收到Condo Questionnaire了!
抱怨一下:在ㄧ進Escrow,Lender馬上email告知我的agent需要這三個文件,並且也附件了的Questionair的表格,幾天過去,agent沒回覆,我電話+Text詢問agent,她說還在弄,又過幾天,還是沒有,她說還在弄,這樣的情況過了三個星期,我已經沒耐性,問說為何這麼就久,然後agent說:“你當初沒說,你當初沒說,你當初沒說…” ,這時我火了,我說:”你去查3月x日的一封主旨為xxx…的email,這三星期我每個幾天電話問,訊息提醒,email告知,妳也跟我說還在弄,結果三個星期後,妳給我這樣說…XXOO@@”,這個agent令人無言…-____-||
我覺得這步驟蠻重要的,以下為我認為要注意的部份:
04/3/2015 今天安排了Termite Inspection。原本在先前的House Inspection中,Inspector提到陽台地板腐蝕問題,建議我們再另找專業的白蟻公司檢查。今天做完之後,出了份報告給我們,並估價約$1650的處理費用。這個問題,很明顯的是屋主家裡種了一堆乎花花草草(如圖),導致陽台長年潮濕,造就白蟻的溫床所造成的,不然沒這問題的話,我早就簽最後文件了…
04/8/2015 Seller去跟HOA再次要求了Termite Inspection。在把先前的白蟻處理估價給了Seller後,Seller自己又去跟HOA交涉,希望他們可以處理這問題,畢竟每月繳$250給他們,要他們做點事也是應該的…
05/21/2015 現在Termite除蟲是完成了,但陽台還沒復原,HOA說是6月中,我們繼續看下去…
這次白蟻事件讓我對這位agent大人再次無言,以下為白蟻事件中agent大人的經典語錄:
身為買家,聽到應該站在我們這邊的agent這樣說真是相當失望…
03/21/2015 Appraisal Report估價報告到手! 估價報告是一個重要階段。我們的房子買價是$249,000,如果估價報告出來是低於買價,那我們必須自己想辦法補差額,不然就會買不成,例如估價後為$220,000那我們自己要想辦法補29,000的差價,銀行只會基於$220,000的價格來款貸。反之,估價結果高於買價就沒問題了
03/26/2015 收到Loan Commitment Letter。這是相當重要的一步,收到這文件的意義如下:
04/10/2015 Home Owner Insurance. 今天購買了每月約$35的Home Owner Insurance,這是Lender要將Loan clear的最後一項文件,交給lender後,loan這邊應該就差不多了。目前距離Escrow Close的日期還剩7日
在Loan Commitment簽完後,也即將進入交屋,最後主要就到escrow簽最後那厚厚一疊的文件(小姐會一項一項說明),這時候就會想,如果escrow小姐說中文,多好…簽完後隔天要立刻匯一堆錢給Escrow,然後過兩天貸款就會撥下來了…本來以為這樣應該可以安安穩穩直到交屋拿鑰匙,但越到最後關頭越容易出包….
04/13/2015 出包1:發現Title只有我的名字!! Agent語錄:早在一個月前,就要agent去問說可不可以把我太太名字加在同一個title下,agent問完後,text我說:
“Good morning! Your wife can be on the title of the property also check with your lender will be able to get the lone if your wife is on title. Thanks”
我看完後,說了thanks,就想說agent會去辦好…(四星期後)…我又想起這件事,不放心又問了她,結果她說:“你沒有說要加呀”,怒火沖天,我真的快瘋了,後來我乾脆自己聯絡escrow/title company去完成這件事…
04/15/2015 出包2:然後確定Escrow並需延期! 幹! 說好的Termite report昨天做完就天要出的也沒看到。然後Closing Protect Letter (CPL) lender 也還沒收到,CPL沒收到,現在確定escrow要延期,因為CPL的作業程序要三天…
04/16/2015 天確定escrow將會延一個星期,目前剩seller的repaire credit還沒confirm,希望不要再有surprise了
04/23/2015 當聽到說沒問題時,更要小心是不是會出更多問題 。今天把錢最後出Escrow的錢會出去了,大家都說沒問題,為了安心,再發了一次email給escrow確認是否可以如期close,結果她說不一定…幹! 如果不能如期,我的貸款利率…
04/24/2015 出包3:果不其然,escrow告訴我說,因為mortgage funding今天才到,title company作業不及,所以必須要再次延期,但是如果一定要今天close,可以用急件處理,但要我付$500,花惹發,你們的問題,要我付錢幫你擦屁屁!? 而且,既然可以急件處理,表示可以處理,聽起來只是因為今天是星期五不想工作,所以要你做你原本應該做的事是一種額外要求嗎? 然後,過了1小時,又收到escrow另一封email說,Title Company負責接洽的今天放假,所以一定要延期,花惹發x2!!今天你們公司的接洽人放假就沒有代理人了嗎?今天明天後天,我要付三天貸款利息錢在一個別人名下的房子,然後我還沒有鑰匙可以進去,幹!加州沒有房產律師幫忙真的很容易牽著鼻子走…
04/27/2015 總算,千呼萬喚,痛哭流涕,終於,終於在今天下午4:23分拿到了傳說中的鑰匙!
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Mr.M 發佈於 5月11日2015年